Amorteringskrav

Sen de nya amorteringsreglerna infördes i mars 2018 har många undrat vad som gäller. Här ger vi dig svaren på de sju viktigaste frågorna om amorteringskrav.

Att amortera betyder att du betalar av på ditt lån i syfte att sänka totalskulden. Redan 2016 infördes amorteringskrav och detta gällde alla banker. Eftersom den svenska skuldsättningen har stigit så dramatiskt på senare år skärptes amorteringsreglerna ytterligare den 1 mars 2018. Numera måste du amortera utifrån bostadens värde och utifrån hur mycket du lånat i förhållande till din inkomst.

Förr var amorteringen en överenskommelse mellan dig och långivaren och storleken avgjorde hur lång tid det tog att betala tillbaka ett lån. Till amorteringen läggs också räntan, vilket är priset du betalar för att få låna. Att bara betala ränta påverkar inte återbetalningstiden eller den totala skulden. Tidigare kunde man alltså låna och sedan bara betala ränta. Följden har alltså blivit en oroväckande skuldsättning och en utsatthet bland hushållen ifall räntan skulle stiga.

Skräckscenariot är förstås en lågkonjunktur där inkomsterna sjunker, bostadspriserna faller och räntan stiger. I takt med att fler och fler skulle få det svårt ekonomiskt, skulle fler tvingas sälja sin bostad – i vissa fall till underpris. Vid en sådan försäljning räcker inte pengarna till att lösa lånen och detta kan i värsta fall resultera i livslång skuldsättning.

Det är därför viktigt att aldrig låna mer än vad man kan klara av. På senare år har bankerna gjort allt mer rigorösa utredningar av den privata ekonomin, innan lån beviljas. Amorteringskraven är att dra det hela ett steg längre. Tanken är att hushållen ska bli mer uthålliga, minska sin skuldsättning och på så vis klara en lågkonjunktur bättre.

Vad innebär amorteringskraven?

  1. Om du har bolån där du lånat 70 % av bostadens värde ska du amortera 2 % av det totala lånebeloppet varje år.
  2. Om du har bolån där du lånat 50 – 70 % av bostadens värde ska du amortera 1 % av det totala lånebeloppet varje år.
  3. Om du har bolån där du lånat mindre än 50 % av bostadens värde finns det inget krav på att du måste amortera.

Om du lånat mer än 4,5 gånger din totala årsinkomst (före skatt) ska du amortera 1 % av det totala lånebeloppet varje år.

Du måste alltså amortera 1 – 3 % av det totala lånebeloppet varje år. Det som avgör vilken procentsats som ska gälla är din inkomst och hur mycket du lånar i förhållande till bostadens värde.

Om du lånar mindre än 4,5 gånger din årsinkomst eller lånesumman är mindre än 50 % av bostadens värde, kan du välja själv om du vill amortera eller inte. Att amortera är som att spara till sig själv och innebär på sikt att du får lägre räntekostnader.

Om bolånen är tagna efter den 1 juni 2016 är det amorteringsgrundande värdet giltigt i 5 år. Därefter kan du värdera om bostaden och om den har ökat i värde kan amorteringsnivån komma att sänkas utifrån detta.

Vem omfattas av det nya kravet?

De nya kraven omfattar nya bolån som tagits efter att reglerna trädde i kraft. För gamla lån gäller de gamla reglerna. Om du ska ta ett nytt lån och är osäker på vad som gäller kan du använda det verktyg som finns på finansinspektionens webbsida. Med räknesnurran kan du se om du omfattas av de nya reglerna.

Bankerna har också möjlighet att göra undantag från de nya amorteringsreglerna. Detta gäller vid särskilda omständigheter som sjukdom, arbetslöshet eller vid dödsfall. Undantag kan ges under en begränsad period. Vissa banker lockar också med lån som är amorteringsfria första året.

Det går även att få undantag från amorteringsreglerna om du är i färd med att sälja din bostad eller har varit tvungen att ta ett överbryggningslån för att köpa ny bostad. Då kan du få undantag i max 6 månader. För nybygge och nyproduktion gäller undantag i max 5 år. Det är banken som avgör om dina skäl för undantag är starka nog.

Vilka bostäder omfattas?

Amorteringsreglerna gäller för nya bostadslån, oavsett vilken typ av bostad. Villa, bostadsrätt, radhus, kedjehus och fritidshus omfattas alltså av reglerna. För nybyggnation gäller att man kan få uppskov i upp till fem år. Banker kan bevilja amorteringsfrihet i max fem år, men det är inte helt självklart att man får detta beviljat. Byggnadskreditiv brukar inte omfattas av amorteringskravet, eftersom det ännu inte finns någon bostad på fastigheten.

Hur mycket pengar kan jag låna?

Många undrar vad gränsen går för hur mycket man kan låna. Svaret borde vara 4,5 gånger din inkomst innan skatt, men i praktiken är det inte så enkelt. I storstäderna är bostäderna dyrare än på landsbygden och därför är det i regel enklare att få låna större summor, än i en mindre stad där befolkningen minskar och arbetsmarknaden ser mindre lovande ut.

I storstäderna anses bostadsmarknaden vara mer stabil och löneläget är också högre. Det finns även ett större utbud av lediga tjänster. Har du en sambo eller make/maka är det också enklare att få låna mer, eftersom ni är två som delar på bördan. Dels innebär detta en mindre risk för banken och dels har ni större kapacitet att betala tillbaka lånet.

En annan faktor som spelar in är övriga lån, skulder och eventuella betalningsanmärkningar. För ett bostadslån där bostaden är säkerhet för lånet brukar det inte vara omöjligt att få låna även om man har gjort misstag tidigare i livet. Boka ett möte med banken eller långivaren och redogör för din situation, så kanske ni kan komma överens om en lösning.

Vad händer om jag utökar ett lån?

Om du utökat ett befintligt bolån – alltså tagit ett så kallat tilläggslån – ska du amortera om den totala lånesumman överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten. Denna typ av tilläggslån är vanlig vid renovering och utbyggnad. Ifall du tar en annan typ av lån – billån, mikrolån eller blancolån – påverkas däremot inte dina bolån.

Kan jag byta bank?

Om du har tagit lån enligt de gamla reglerna och du väljer att byta bank, ska de ursprungliga reglerna fortsätta att gälla. Detta enligt Finansinspektionens löfte och många kände sig lugnade av beskedet. Det har dock visat sig att vissa banker väljer att tillämpa de strängare reglerna även på gamla eller flyttade lån. Kontrollera därför med just den bank du tänkt byta till, så att du vet vad som gäller.

En del av den kritik som framhölls innan amorteringsreglerna infördes var just att de skulle bli svårare för konsumenten att byta bank. Därför skulle gamla lån undantas, men nu har det alltså visat sig att kritiken var befogad. Många väljer att stanna kvar hos sin gamla bank, för att de är rädda för att det nya amorteringskravet ska utlösas. Följden blir att kunder stannar kvar och kan tvingas acceptera att betala högre ränta.

Trots detta kan det löna sig att sondera terrängen. Fråga svart på vitt vad som gäller och vad andra banker erbjuder. Mindre banker kräver ofta lägre amortering än de större bankerna.

Vad händer vid skilsmässa / separation?

När det beslutas om nya regler för bostadslån tas sällan hänsyn till separerade par och tyvärr slår de nya reglerna extra hårt mot nyskilda. Om en av parterna vill bo kvar i den gemensamma bostaden efter skilsmässan har denne möjligheten att ta över bolånen och behålla samma amortering. En förutsättning är att lånen är tagna före 1 mars 2018 och att inkomsten bedöms vara tillräckligt stor för att återbetala lånet.