Bolån eller bostadslån är ett lån för dig som ska köpa bostad. Här kan du jämföra alla långivare och hitta bostadslånet med lägsta räntan.

Hur mycket vill du låna? 
100 000 kr 10 000 000 kr
När vill du betala tillbaka? 
1 år 50 år

 bolån

Jämför bolån för bäst villkor

Ett bostadsköp är ofta livets viktigaste affär och en stor investering. Det är mycket att tänka på när du lånar pengar till en bostad och här hjälper vi dig att reda ut begreppen och att hitta det bästa lånealternativet. Dessutom ger vi dig all information du behöver om att låna pengar till bostad.

Bostadslån för olika typer av bostäder

Vad ska du köpa för typ av bostad? Det finns bostadsrättslån, huslån / villalån och fritidshuslån. När man tar bostadslån blir bostaden säkerhet för lånet och därför har de olika typerna olika värde i bankens ögon. En privat permanentbostad anses som säkrare än en bostadsrätt där man äger rätten att bo i bostaden, men inte den fysiska byggnaden. Båda dessa anses också säkrare än ett fritidshus.

Marknaden för fritidshus är relativt konjunkturkänslig och när ekonomin går sämre är detta ofta det första människor säljer, för att ha råd att bo kvar i sitt permanentboende. Fritidshuslån är alltså att betrakta som lyx och lite ”utöver” det man måste ha. För alla behöver ju någonstans att bo. Det kan med andra ord vara lättare att få ett första lån till en permanentbostad, än ett extra bostadslån.

Hur mycket kan man låna?

När du ansöker om bostadslån kan du som mest låna upp till 85 % av bostadens marknadsvärde. De återstående 15 procenten av marknadsvärdet – den så kallade kontantinsatsen – måste du betala kontant med hjälp av sparkapital eller vinst från tidigare bostadsförsäljning. Många väljer dock att ta blancolån för att finansiera kontantinsatsen. Bolån kan ha en återbetalningstid på 5 – 50 år.

Hur stort banklån du kan få beror på inkomst, bostadens marknadsvärde och dina förutsättningar att betala tillbaka lånet. Generellt är det lättare att få låna mer i storstäder, där löneläget är högre och bostadsmarknaden stabil. På mindre orter där efterfrågan på bostäder är mer osäker, kan banken anse att risken är större och därför kan det vara svårare att få låna högre belopp. Arbetsmarknaden kan också se mer osäker ut i avfolkningsbygder. Men å andra sidan är priset på bostäder ofta lägre.

tak för bostadslån

Finns det något tak för bolån?

År 2010 införde Finansinspektionen nya regler i Sverige och enligt bolånetaket får man maximalt belåna 85% av sin nya bostad. Resterande 15% ska alltså finansieras med egna pengar. Har du blivit beviljad bostadslån innan 2010 gäller de gamla reglerna, så länge du inte ökar ditt lån. Lånar du upp dig på bostadens värde, till exempel för att renovera, gäller alltså det nya bolånetaket även för ditt äldre bolån.

Att kringgå bolånetaket – Låna till kontantinsats

De nya reglerna möttes med kritik och många hävdar att de hindrar yngre och förstagångsköpare från att komma in på marknaden. En hög belåningsgrad för hushållen är inte nödvändigtvis ett problem i sig ifall hushållets ekonomi kan klara av ett bostadsköp. Dessutom råder stor brist på hyresbostäder, vilket mer eller mindre tvingar människor att köpa bostad.

Alla har inte möjlighet att låna pengar av snälla föräldrar eller släktingar. Ett sätt att kringgå de nya reglerna är därför blancolån eller andra typer av privatlån. Dessa kallas kontantinsatslån och genom att dela upp lånen i olika delar går det att komma runt reglerna för bolånetaket. Handpenningslån har blivit allt vanligare och den stora skillnaden är att du får pengarna direkt istället för att behöva spara ihop till hela summan.

Topplån och bottenlån

Tidigare bestod bostadslån av flera delar och man kan tänka sig utformningen som en pyramid. I botten fanns ett eller flera stora lån med lång avbetalningstid. Dessa kallades bottenlån. Sedan fanns ofta mindre lån med kortare återbetalningstid och mindre lånebelopp och dessa kallades topplån.

Räntan på bottenlån var ofta låg medan topplånets ränta var högre eftersom detta lån innebar en högre risk för banken. Intervallet för ett topplån låg mellan 70 % till 85 % av bostadens värde och därför var detta lån relativt konjunkturkänsligt.

Sedan bolånetaket infördes används inte termen topplån längre och sedan 2017 erbjuds inte topplån av svenska banker. Numera får man som högst låna 85% av bostadens köpeskilling och denna summa delas ofta upp i flera bostadslån. Detta innebär att man kan välja att binda räntan olika för de olika delarna – eller inte alls.

Bästa räntan

Bästa räntan – Rörlig ränta?

Som lånekund vill man alltid låna till lägsta räntan och det kan löna sig att jämföra olika långivare, för att hitta det avtal som passar dig bäst. Räntan kan vara rörlig och det ger dig lägre ränta om räntan sjunker. Samtidigt får du leva med risken att räntan kan gå upp. Ingen vet när och hur mycket. Sett ur ett historiskt perspektiv är rörlig ränta ofta fördelaktig för kunden, men man ska inte underskatta riskerna.

Vad innebär bunden ränta?

Fast eller bunden ränta är tryggare. Samtidigt är bunden ränta ofta lite högre än den rörliga. Köper du fastighet när räntan är låg kan det vara klokt att binda räntan på flera år, för att dra nytta av det låga ränteläget. Räntesatserna varierar beroende på bindningstid och här får man tänka strategiskt och exempelvis binda ett lån på 3 år och ett på 5 år, för att sprida riskerna och gardera sig mot förändringar i ekonomin.

En förutsättning för att få fast ränta är att räntan är bunden på en viss tid. Rörlig ränta kan ge dig både lägre och högre räntekostnad och kan vara mer osäkert.

Hur hittar man bästa bolånet?

Steg ett när du vill ansöka om banklån är att göra en lånekalkyl och räkna på lån. Detta görs ofta online och det är bra att förbereda sig genom att plocka fram viktiga uppgifter om inkomst, skulder (som studielån hos CSN) och tillgångar. Genom att du jämför lån och låneräntor kan du hitta det bästa lånet – vilket för många är detsamma som det billigaste lånet.

Lösa lånet i förtid

Ett lån med rörlig (obunden) ränta kan man lösa när man vill. Det går alltså att betala tillbaka delar av eller hela skulden utan att åka på några extra avgifter. Har du bundna lån kan du också lösa lånet när som helst, men görs detta under bindningstiden måste du betala ränteskillnadskostnad till banken, som kompensation för räntan de skulle ha fått om lånet löpt på enligt avtal.

Ny bostad – köpa eller sälja först?

Om du säljer en bostad som du har lån på och köper en annan bostad som du också behöver låna till, brukar banken eller långivaren kunna hjälpa till med överbryggningslån (överbryggnadslån) för att du ska ro affären i hamn. Ett sådant lån är tillfälligt och tänkt att täcka upp för dubbla boendekostnader som uppstår i anslutning till fastighetsaffären. Lånet har rörlig ränta och betalas tillbaka så snart den gamla bostaden är såld.

Överbryggningslån – När du köper och säljer bostad

Ibland kan det vara svårt att få bostadsaffärer att klaffa enligt önskad plan. Om man köper en bostad innan den gamla blivit såld kan banken hjälpa till med ett överbryggningslån. Om du byter bostad och har bolån med bunden ränta kan du även göra ett säkerhetsbyte. Då flyttas dina befintliga lån över till en ny bostad och du behåller de gamla räntevillkoren. Du behöver alltså inte lösa lånet i förtid och slipper därför att betala ränteskillnadsersättning.

Annuitetslån eller rak amortering?

En eller flera delar av ett bolån kan vara av typen annuitetslån. Annuitetslån betyder att låntagaren periodiskt erlägger ett fast belopp, för amortering och ränta tillsammans. Detta ger en fast kostnad varje månad, vilket kan kännas tryggt. Annuitetslån förekommer både med fast och rörlig ränta och hur de faller ut delas upp i två varianter.

Man brukar skilja på äkta annuitet och falsk annuitet. Vid äkta annuitet (ändrad annuitet) går kreditgivaren in vid en ränteändring och beräknar ett nytt annuitetsbelopp utifrån följande:

1) Hur stor den resterande skulden är vid tillfället

2) Hur lång den återstående kredittiden är

3) Den nya räntesatsen

Det vanliga är dock att kreditgivare tillämpar bibehållen annuitet (även kallad falsk annuitet). Detta begrepp innebär att den avtalade annuiteten behålls trots att räntan ändras. I praktiken betyder det att vid varje betalningstillfälle kommer du att betala exakt samma belopp. I slutändan kan denna variant ge en kortare återbetalningstid än äkta annuitetslån. Detta eftersom att om räntan sänks kommer skulden att vara slutamorterad innan den avtalade återbetalningstiden.

Köpa bostad

Ska du köpa bostad, bygga nytt eller renovera?

Det finns olika typer av lån för olika ändamål. Bostadsrättslån, huslån / villalån och fritidshuslån är sådana som används när du köper en färdig bostad. För tomter och nybyggnation av hus används ofta nyproduktionslån. Och ska du renovera kan du ansöka om ett renoveringslån, alternativt höja nivån på befintliga lån. Om fastigheten har ökat i värde sedan du köpte den finns kanske ett extra utrymme för att låna upp dig, om du skulle behöva renovera.

Frågor och svar

Vad är lånelöfte?

Om du funderingar på att köpa bostad kan du förbereda dig genom att ansöka om lånelöfte. Det är giltigt under en viss tid – vanligtvis 6 månader. Det kan vara enklare att våga ge sig in i en budgivning när man vet att man har kött på benen. Du ansöker om önskat belopp och banken eller långivaren gör då en utredning av din privatekonomiska situation och återbetalningsförmåga. Ofta får du svar redan samma dag – eller inom ett par dagar.

Går det att flytta bostadslån?

Ja, det går att flytta bostadslån till en annan bostad. Om du byter bostad och du planerar att ha lånen hos samma kreditgivare kan lånen flyttas till den nya fastigheten. Flytt av lån innebär nya villkor och i vissa fall måste du ansöka om nytt bolån för att täcka kostnaden för den nya bostaden.

Går det att lägga om bostadslån?

Absolut! Prata med din bank eller kreditgivare. Om du har fast / bunden ränta kan du dock vara tvungen att vänta tills bindningstiden löper ut – den så kallade ränteändringsdagen. Då finns det utrymme att diskutera ändringar och räntenivå för kommande period. Du kan välja att binda lånen på annan tid än vad du haft tidigare – eller att inte binda räntan alls.

Går det att lösa bostadslån?

Det går alltid att lösa ett bostadslån i förtid, men har du bunden ränta kan du vara tvungen att betala ränteskillnadsavgift till banken eller långivaren. Ränteskillnadsavgift är den beräknade ränta som du skulle betalat till banken under bindningstiden. Det är alltså en kompensation till kreditgivaren för förlorad inkomst.

Vad innebär rörlig ränta?

Rörlig eller obunden ränta innebär att räntan varierar och vanligtvis gäller den i 3 månader. Därefter bestäms räntan på nytt utifrån Riksbankens räntebesked. Sett ur ett historiskt perspektiv anses rörlig vara fördelaktigt för dig som låntagare.

Vad är låneskydd?

Ett låneskydd är som en extra försäkring, för själva bostadslånet. Det betyder att du betalar en viss avgift till banken eller långivaren, för att du ska slippa oroa dig för ekonomiska bekymmer, om din ekonomiska situation skulle ändras. Med höga bostadskostnader blir marginalerna mindre för många hushåll och de flesta beräknar sitt bostadsköp utifrån en stabil inkomst.

Ibland händer saker man inte kan råda över och om du skulle bli av med jobbet eller vara sjukskriven en tid – eller om något annat oväntat skulle inträffa – kan detta få konsekvenser för privatekonomin. Då kan ett låneskydd träda in och hjälpa till rent ekonomiskt, så att du får ett andrum och kan bo kvar tills situationen har löst sig.

Går det att ta över bostadslån?

Eftersom ett lån är individuellt och utformat efter ens personliga ekonomiska situation är svaret nej – generellt sett kan man inte ta över någon annans lån. Men i praktiken är det inte omöjligt att ta över någon annans lån. Det går att kringgå situationen genom att personen som vill ta över ansöker om ett nytt bostadslån. Det kan finnas olika orsaker till varför man vill ta över ett lån och det bästa är att be om ett samtal med banken eller långivaren, för att reda ut situationen.

Vid separation eller skilsmässa ser det lite annorlunda ut. Då går det att skriva över det gemensamma bostadslånet på ena parten, men för att det ska vara möjligt måste den som bor kvar ha ekonomiska förutsättningar att betala av skulden – och att lösa ut den andre. Många väljer att anlita juridisk hjälp vid bodelningen för att reda ut ekonomin, för att det ska bli rättvist för båda parter.

Vid dödsfall gäller andra bestämmelser. Det finns regler kring dödsbo och arvsrätt, men hur lånet är tecknat spelar också in. Ifall den avlidna har bostadslån kan det vara klokt att anlita juridisk hjälp för att se hur situationen kan hanteras. Juridisk rådgivning är förvisso en kostnad, men kan spara stora pengar i sammanhanget.

Vad innebär inteckning och pantbrev?

När man tar bolån för en fastighet vill banken ha en säkerhet för lånet – till exempel ett pantbrev. Fastighetsägaren gör en inteckning på en del eller hela fastighetens värde och som ett bevis får fastighetsägaren ett pantbrev. Det går att ta ut flera pantbrev – alltså att göra flera inteckningar över tid. Om fastigheten har ökat i värde kan du belåna fastigheten ytterligare – exempelvis om det blir nödvändigt med utbyggnad eller renovering.

Ibland när man ser hus eller lägenheter till salu står det att bostaden är pantsatt och till vilken summa. Det kan även stå att det finns flera pantbrev, på större och mindre belopp. Detta behöver man dock inte bli skrämd av när man köper bostad, eftersom sådana skulder ska regleras vid överlåtelsen. Mäklare brukar ha koll på situationen och medlar mellan parterna så att allt flyter smidigt och går korrekt till.

Måste man amortera på bostadslån?

Att amortera betyder att man betalar tillbaka det man lånat – alltså betalar av på skulden. Hur mycket du måste amortera beror på hur mycket du har lånat i förhållande till din inkomst och bostadens marknadsvärde. Du kan även välja att amortera mer än vad som krävs – vilket ger en förkortad återbetalningstid.

Amortering bör betraktas som att du sparar till dig själv. Ibland kan det inträffa saker som gör det svårt att amortera. Här avses sjukdom, arbetslöshet och dödsfall. Under sådana omständigheter kan långivaren eller banken bevilja ett undantag i max 6 månader. För nyproduktion och nybygge kan man få undantag i max 5 år. Det är dock banken som beslutar om detta.

Vad är amorteringskrav?

Under våren 2018 infördes nya regler för bostadslån och syftet är att minska hushållens skuldsättning. Enligt de nya, striktare amorteringsreglerna måste du amortera om du har lånat mer än 50 % av bostadens värde. Då ska du amortera 1 – 3 % av det totala lånebeloppet varje år.

Vad innebär topplån och bottenlån?

Topplån och bottenlån syftar till en pyramidlik uppdelning av bolån, som består av en stor bottendel och ett eller flera mindre lån i toppen av pyramiden (därav topplån). Även idag delas bolån ofta upp i flera delar, men uttrycket topplån används inte längre.

Vad är belåningsgrad?

Med belåningsgrad avses hur stort ditt bostadslån är i relation till husets eller bostadsrättens marknadsvärde. Om du har hög belåningsgrad och rörlig ränta blir du känsligare och kan påverkas mer vid en eventuell räntehöjning. Därför är det klokt att amortera mer när du har möjlighet – då minskar du skulden och belåningsgraden.

Vad är kontantinsats?

Kontantinsats är den summa du måste betala kontant vid bostadsköp. Du kan bara låna 85 % av bostadens värde och tanken är att resterande 15 % ska betalas med egna sparpengar. Många löser dock situationen genom att ta blancolån.

Vad är lagfart?

En lagfart är ett bevis på att du äger en viss fastighet. Lagfarter används inte vid köp av bostadsrätt. Vid köp av fastighet ska lagfarten (överlåtelsen) registreras i fastighetsregistret och du får betala en engångsskatt motsvarande 1,5 % av köpesumman (eller taxeringsvärdet om detta är högre) plus en avgift på ca 825 kr. Dessutom tillkommer eventuella avgifter hos din bank.

Vad är ränteavdrag?

Ränteavdrag är samma sak som räntereduktion. Räntereduktion är en skattereduktion vilket innebär att du kan få göra avdrag i din självdeklaration för viss del av den räntekostnad du betalar.

Vad är skattereduktion?

Skattereduktion innebär en reduktion eller subventionering av den skatt du är skyldig att betala. Om du har ett bostadslån där kapitalunderskottet är större än 100 000 kronor får du 21 % avdrag. För lån som understiger 100 000 kr är avdraget 30 % av räntan. Rent praktiskt fungerar det så att du betalar in hela räntekostnaden och sedan får du tillbaka reduktionen som skatteåterbäring.

Vad är snittränta?

För att det ska vara enklare för kunderna att välja bank utfärdade Riksbanken 2015 en regel om snittränta. Snittränta är den ränta som långivarnas kunder faktiskt betalat för sina bolån. Använd gärna siffrorna som utgångspunkt när du ska förhandla om bolåneränta.

Vad är marknadsvärde?

När man värderar fastigheter brukar man tala om marknadsvärde och taxeringsvärde. Taxeringsvärde är det ”faktiska” värdet av marken och byggnaden medan marknadsvärdet är det pris som köpare är villiga att betala för din bostad. Marknadsvärdet brukar vanligtvis vara högre än taxeringsvärdet.

Vad är taxeringsvärde?

Taxeringsvärde är en samlad värdering där hänsyn tas till både tomt och byggnad. Här jämförs fastigheter i närområdet och taxeringsvärdet påverkas mycket av fastighetens skick. Det är med hjälp av taxeringsvärdet som det avgörs vilken fastighetsskatt och fastighetsavgift du ska betala. Om du gör någon större förändring kan värdet ändras och ett korrekt taxeringsvärde är viktigt om du vill utöka lån eller skulle behöva ansöka om ersättning från försäkringsbolag.

Vad menas med pantsättning?

När du finansierar din bostad genom bolån och vill använda den nyinköpta bostaden som säkerhet kräver banken att du kan ange den som pant. Det innebär att om du inte klarar av att betala tillbaka lån och ränta i tid, kan banken kräva att bostaden säljs. För att pantsätta en bostad krävs att ett så kallat pantbrev tas ut. Detta kan även användas ifall du vill utöka ditt befintliga lån – exempelvis för renovering.